전세권 설정 등기, 전세보증금 지키는 첫걸음!

전세보증금을 안전하게 보호하려면 ‘전세권 설정 등기’가 핵심입니다. 2025년 현재 기준으로 전세권 등기 절차부터 비용, 주의사항까지 A부터 Z까지 정리해드립니다.

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 목차

1. 전세권 설정 등기란?
2. 왜 전세권 등기가 중요한가?
3. 2025년 기준 전세권 등기 절차
4. 전세권 설정 비용과 소요 시간
5. 전세권 설정시 유의사항
6. 전세권 등기와 확정일자의 차이
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
8. 마무리: 반드시 확인해야 할 체크리스트

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1. 전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기란, 임차인이 전세 계약 후 법원 등기소에 전세권을 공식적으로 등록하여 해당 부동산에 대한 물권적 권리를 갖는 절차입니다. 단순 확정일자와 달리, 대항력뿐만 아니라 경매청구권까지 생깁니다.

 

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2. 왜 전세권 등기가 중요한가?

• 보증금 회수 안전성: 전세권 등기를 해두면 집주인이 부도나도 경매를 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
• 대항력 + 우선변제권 확보: 등기 시점 이후 제3자에게도 전세권의 존재를 주장할 수 있습니다.
• 집주인 변동에도 안전: 집주인이 바뀌어도 전세권은 그대로 유지됩니다.

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3. 2025년 기준 전세권 등기 절차

1. 전세계약 체결
2. 공동 등기 동의 확보 (임대인과 임차인 서명 필요)
3. 등기신청서 작성 (등기소 방문 또는 온라인)
4. 제출서류 준비
   • 전세계약서 원본
   • 등기신청서
   • 인감증명서 및 신분증
   • 부동산 등기부등본
5. 관할 등기소 제출
6. 등기 완료 확인 (등기 완료통지서 발급)

📌 2025년부터 대법원 ‘등기민원처리센터’ 통합 시스템 도입으로 온라인 신청도 가능해졌습니다.

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4. 전세권 설정 비용과 소요 시간

• 등록세: 보증금의 0.2%
• 교육세: 등록세의 20% (실제는 보증금의 0.024%)
• 인지세: 2만 원 (보증금 1억 이상 시)
• 소요 시간: 보통 3~5일 내 등기 완료

예시: 보증금 1억일 경우, 약 24,000원의 등록 관련 세금이 발생합니다.

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5. 전세권 설정 시 유의사항

• 집주인의 동의가 반드시 필요
• 집주인이 근저당 설정을 먼저 해둔 경우, 전세권의 우선순위가 밀릴 수 있음
• 전세계약 전 등기부등본 확인 필수
• 임대인이 미등기 건물 소유자일 경우 설정 불가

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6. 전세권 등기와 확정일자의 차이

구분전세권 등기확정일자

법적 권리	물권	채권
경매 청구	가능	불가능 (우선변제만 가능)
대항력	O	O (입주+전입신고 조건)
비용	있음	거의 없음
등기소 방문	필요	불필요 (동사무소로 가능)

 

보증금이 크거나 건물 소유자 상황이 불안정할 경우 전세권 설정이 훨씬 안전합니다.

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 전세권 등기를 거부하면 어떡하나요?
A. 임대인의 동의 없이는 전세권 등기 불가능합니다. 계약 전 반드시 협의 후 특약사항에 포함해야 합니다.

Q. 보증보험이 있다면 전세권 등기 안 해도 되나요?
A. 보증보험이 있더라도 이중 안전장치를 위해 전세권 등기를 병행하는 것이 좋습니다.

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8. 마무리: 반드시 확인해야 할 체크리스트 ✅

• 계약 전 등기부등본 확인
• 전세권 설정 특약 포함
• 전입신고 + 확정일자 병행
• 등기 완료 후 등기부등본 재확인