전세사기 불안하다면? 계약 전 꼭 확인할 5가지 체크리스트

 

전세사기 불안하다면? 계약 전 꼭 확인할 5가지 체크리스트

 
최근 전세사기 피해 사례가 연이어 보도되면서, 많은 분들이 전셋집을 구하는 것에 대한 불안감을 느끼고 계실 겁니다. 어렵게 모은 보증금을 한순간에 날릴 수도 있다는 생각에 전세 계약을 망설이게 되죠.
하지만 걱정 마세요! 전세사기는 미리 알고 대비하면 충분히 막을 수 있습니다. 오늘은 소중한 내 전세 보증금을 지키기 위해 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트를 알려드릴게요. 이 내용만 꼼꼼히 확인해도 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

 

[목차]
1. 등기부등본, 계약 전 꼼꼼히 '여러 번' 확인하기
2. 세금 체납 여부 확인 (최신 필수!)
3. 선순위 보증금 및 전입세대 확인
4. 공인중개사의 역할 및 보증보험 가입 여부 확인
5. 계약 및 잔금 시 주의사항 & 확정일자/전입신고

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1. 등기부등본, 계약 전 꼼꼼히 '여러 번' 확인하기

등기부등본은 해당 부동산의 주민등록증과 같습니다. 집주인, 저당권, 가압류 등 모든 권리 관계가 기록되어 있죠. 계약 전에 반드시 확인해야 할 1순위 서류입니다.

• 갑구 확인 (소유권에 관한 사항):
  • 집주인 신분증과 일치하는지: 등기부등본 갑구에 기재된 소유자와 계약하려는 집주인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)이 일치하는지 확인하세요. 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서, 집주인 인감도장 등을 반드시 확인해야 합니다.
  • 소유권 이전 내역: 짧은 기간 내에 소유권이 여러 번 바뀌었다면 주의해야 합니다. 갭투자 등으로 인한 전세사기 위험이 있을 수 있습니다.
• 을구 확인 (소유권 외 권리 사항):
  • 근저당권 확인: 은행 빚(담보대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 근저당 금액이 집값의 60% 이상이라면 위험하다고 판단하고 계약을 다시 생각해보는 것이 좋습니다. (전세 보증금 + 근저당 < 매매가 70% 정도가 안전)
  • 기타 권리 (가압류, 가처분 등): 혹시라도 가압류, 가처분, 압류 등이 설정되어 있다면 계약을 심각하게 재고하거나 아예 피하는 것이 좋습니다.

 

💡 팁: 등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하세요. 짧은 기간 내에 권리 관계가 변동될 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 발급 및 열람 가능합니다.
 >>인터넷등기소 바로가기

대법원 인터넷등기소

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2. 세금 체납 여부 확인 (최신 필수!)

2023년 4월부터 임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 열람할 수 있도록 법이 개정되었습니다. 집주인이 세금을 체납하면 그 집이 공매/경매로 넘어갈 경우 세금이 전세보증금보다 먼저 변제될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

• 계약 전 확인: 임대인의 동의를 받아 임대인의 관할 세무서에서 국세 체납액을 확인합니다.
• 계약 후 확인: 임차인이 잔금을 치르기 전까지는 임대인 동의 없이도 임대인의 동의 없이도 국세 체납액을 확인할 수 있습니다.
• 지방세 확인: 주민센터에서도 지방세 체납 여부를 확인 요청할 수 있습니다.

💡 팁: 집주인이 세금 체납 확인을 거부한다면 계약을 심각하게 고민해 보세요.

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3. 선순위 보증금 및 전입세대 확인

내가 들어가려는 집에 나보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있는 세입자가 있는지, 그리고 그 보증금은 얼마인지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

• 전입세대 열람원 확인: 임대인의 동의를 받아 계약 전 또는 잔금일 이후 확정일자를 받은 후, 주민센터에서 '전입세대 열람원'을 발급받아 나보다 앞선 전입세대가 있는지 확인합니다.
• 확정일자 정보 확인 (주택임대차 정보공개): 집주인의 동의를 받아 주민센터나 등기소에서 해당 주택의 임대차 계약 현황 및 확정일자 부여 현황을 열람하여 선순위 임차인의 보증금액을 확인합니다.
• 중개사에게 요구: 공인중개사에게 선순위 임차인이 있다면 그 금액을 정확히 알려달라고 요청하세요.

💡 팁: 집주인이 비협조적이거나 전입세대 열람원/정보공개를 거부한다면 전세사기 위험이 매우 높으니 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

>>전입세대 열람원 확인방법 바로가기(그림클릭)↓

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4. 공인중개사의 역할 및 보증보험 가입 여부 확인

믿을 수 있는 공인중개사를 만나는 것도 중요하며, 전세 보증금 보호를 위한 보증보험 가입 여부도 미리 확인해야 합니다.

• 등록된 공인중개사인지 확인: 한국공인중개사협회 또는 각 지자체 홈페이지에서 해당 중개사가 정식으로 등록된 공인중개사인지 확인합니다. 무등록 중개사는 피하세요.
• 공인중개사 배상책임보험 확인: 중개사고 발생 시 손해배상을 받을 수 있는 공제증서나 보증보험증권 가입 여부 및 한도를 확인합니다.
• 전세 보증금 반환 보증보험 가입 여부: HUG 주택도시보증공사나 HF 한국주택금융공사에서 가입할 수 있는 전세 보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 가능하다면 반드시 가입하세요. 보증보험은 최후의 보루입니다.
• 보험 가입이 어려운 경우: 보증보험 가입이 거절된다는 것은 해당 주택이 보증금 반환에 위험이 있다는 신호일 수 있으니 신중하게 접근해야 합니다.

>>전세보증금 반환 보증보험 가입방법 바로가기(그림클릭)↓

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5. 계약 및 잔금 시 주의사항 & 확정일자/전입신고

모든 확인이 끝났다면 계약 단계에서도 끝까지 긴장을 늦추지 말아야 합니다.

• 계약서 작성 시: 임대인(실제 소유자)과 직접 계약하세요. 대리인과 계약 시에는 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증, 집주인과의 통화로 위임 사실을 꼭 확인해야 합니다.
• 특약사항 명확히 기재: "임대인은 임차인의 전세 보증금 반환 보증보험 가입에 협조하며, 미가입 시 계약 해지 및 보증금 반환에 동의한다" 등 보증금 보호를 위한 특약 사항을 명확히 기재하세요.
• 잔금 송금 시: 잔금은 반드시 등기부등본상 명의인(집주인) 계좌로 송금해야 합니다.
• 잔금 직후 바로 확정일자 및 전입신고: 잔금을 치른 당일, 또는 다음날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 전세 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 부여하여 보증금을 보호받을 수 있는 가장 중요한 절차입니다. 동사무소 또는 인터넷으로 가능합니다.

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마무리하며

전세사기는 생각보다 치밀하게 계획됩니다. 하지만 꼼꼼하게 확인하고 대비한다면 충분히 피해를 막을 수 있습니다. 오늘 알려드린 5가지 체크리스트를 꼭 기억하시고, 소중한 내 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.
혹시 더 궁금한 점이 있거나 복잡한 상황에 처하셨다면, 대한법률구조공단이나 주택도시보증공사(HUG) 등 전문기관의 도움을 받는 것을 주저하지 마세요. 여러분의 안전한 전세 생활을 응원합니다!